虽说人人都在宣扬“躺平”概念，但私下里个个都是“内卷”王者，传统房企更是如此。拒绝“躺平”的他们，花式孵化了众多联合办公品牌，试图在这片市场分一杯羹。

前有凯德2018年启动奕桥bridge+项目，将空间、企业与资源通过桥梁概念进行串联，后有中海推出自由办公OFFICEZIP，致力于打造未来办公空间，更有巨头普洛斯杀入联合办公领域，成立首个新办公服务品牌—GWS。

运营至今，这些联办品牌成色几何？生存还是灭亡？小商对此进行了梳理，一起来看看。

房企自运营联办品牌成色几何？

近年来，传统房企在联办赛道动作频频。有些尽管入局较早但水花甚小，知名度颇低，有些凭借其优越的运营能力获得多个奖项，占据一席之位。就此来看，这一领域并不如想象中好“混”。

✦淘汰选手

●SOHO中国—SOHO 3Q：

2015年，SOHO中国决定做出二次转型，推出联合办公SOHO 3Q项目，寻求新的利润点。到2018年，SOHO 3Q于北京、上海等7个城市布局，拥有31个中心，超3万个工位。

2019年11月，曾被寄予厚望的SOHO 3Q易主，旗下11个项目被打包转让给筑梦之星。细究其原因还是与该项目持续烧钱亏损有关，潘石屹此番大举甩卖，想必也是意识到包租公的生意并不好做。

●中骏—FUNWORK：

市场一片热闹之际，中骏少帅创立联合办公FUNWORK。截至2019年5月，FUNWORK已成功布局北京、上海、深圳、西安、长沙等核心城市，即便如此，该品牌也未能完成此前“3年进入10个城市，做80个项目”的宏伟目标。

2020年5月，成立5年的FUNWORK已停止大部分项目运营。由于成本管控较弱、加之疫情影响，该联办品牌亏损严重，最终被拍倒在“沙滩”上。

●金地—ibase原点：

金地同样于2016年入局联合办公，其首个ibase原点项目落地深圳，此后触角延伸至北京、上海、广州等多个城市。以立足核心商圈高端写字楼、专注产业园区、赋新老建筑为三大原则，金地ibase原点也曾有过辉煌时刻。

但2019年1月，深圳ibase原点由于经营不善被爆与租户单方面解约，该空间随后被转让至WeWork，金地集团宣布未来将砍掉联合办公部分业务转投运营长租公寓。

✦冲刺选手

●万科—牛小时：

2020年6月，万科推出牛小时OFFICE服务式办公空间，项目面积约6000-7000平方米，出租率达50%-60%。

此前，万科在物流领域取得诸多优异成绩，建设规模在国内仅次于巨头普洛斯，此次再度与其成为联办行业竞争对手，谁更胜一筹还有待市场验证。

●金茂—J SPACE：

2020年8月29日，金茂办公空间项目J SPACE落地北京，目前该项目已整租给快手公司，达到100%出租率。

2021年，金茂资本携手高和资本、首开股份成立火炬基金，收购北京市海淀区中关村启迪科技大厦D座。未来对其进行改造升级后会以何种方式亮相还不得而知，但凭借三者强大的资本及运营能力，这将会是又一地标性更新项目。

●恒基兆业—BCos：

恒基兆业地产集团旗下共享办公品牌BCos于去年10月29日正式亮相，目前已遍布北京、上海、广州三座城市。其上海空间开业前招租率已达60%，吸引了诸多金融、资询及科技行业入驻。

以“共享办公3.0版”为主打概念，BCos通过智能化技术将空间串联，进一步提高了员工工作效率及舒适度。

●普洛斯—GWS：

GWS普隆空间由普洛斯全资创立，其首个旗舰项目位于上海普洛斯大厦7楼办公区，大厦整体建筑面积为2.6万m²，其联办空间达2628m²，多功能共享区域近300m²。此外，GWS还兼顾企业私密性，设置独立门禁入口与出入口，为其带来贴心定制化体验。

据了解，GWS普隆空间开业仅半年时间就已实现盈利，出租率超85%。2020年12月28日，普洛斯正式收购中关村核心物业盈都大厦D座，为旗下存量写字楼业务再次添加浓墨重彩的一笔。

✦晋级选手

●中海—OFFICEZIP：

中海旗下自由办公品牌OFFICEZIP成立于2016年，创建至今，已完成北京、上海、成都、苏州、济南、武汉、雄安等7座城市布局。据了解，中海目前持有运营甲级写字楼突破70座、经营面积逾600万平方米。

OFFICEZIP战果累累，曾连续四年实现复合增长率超100%。2020年整体大环境遇冷之下，其项目出租率高达94.5%，营收同比增长76%。此前，OFFICEZIP荣获“2020中国联合办公运营标杆TOP5”大奖，近日还入选“2021中国联合办公企业运营表现TOP5”，其运营实力得到高度认可。

●凯德—奕桥bridge+：

2018年，凯德正式启动奕桥bridge+。运营至今两年有余，其版图已扩大至上海、杭州、苏州、大连、重庆5个城市，7个中心，总面积约25000平方米，拥有工位超3000个。预计到2021年底，奕桥bridge+覆盖范围将比现在至少扩大一倍。

除了赋能联合办公外，凯德奕桥bridge+不断践行“服务提供者理念”，将目标客群从办公转移到零售复合型商业空间，该品牌即将于7月10日以Bridge+ Spark的形式亮相上海北外滩来福士。

●世茂—MWORKS茂空间：

2019年，世茂匠心打造的联合办公“MWORKS茂空间”正式亮相南京。截至目前，MWORKS已在上海、北京、深圳、南京、长沙、厦门等地落子，未来还将大力拓展覆盖范围。

凭借多元化及差异化的办公产品特色，世茂旗下写字楼2020年疫情期间逆势上扬，取得了优异成绩，多地项目出租率高达90%以上。

无论哪种级别，无论其面临何种阶段，都足以看出房企入局联办赛道的决心与力度，相信在未来不乏更多选手选择加入。

房企为何入局联办赛道？

外有“大佬”wework，内有“王者”优客工场，传统房企为何还要频频入局联办赛道？

从市场来看，中国写字楼市场已经进入存量阶段，面对去化压力，迫切需要转型升级。加上近年来用户对共享经济模式的接受度不断攀升，在这之中，联合办公增速最快，目前全球规模已达26300个，亚太区网点达3000+个。2021年，中国用户对联合办公行业的认知度提升明显：使用占比达27.7%，较去年上涨13.1%。在强大的渗透率下，联办规模将进一步扩大，面对如此巨大的“蛋糕”，房企自然不能轻易放过。

需要注意的是，疫情对于联合办公行业同样起到了一定的助推作用，可切割、更灵活的模式将更加适应企业择址需求。

从内部诱因来看，房企持有大量自有物业，这本身就比其他品牌入局联办具备天然优势。作为业主而言，房企无需缴纳更多的租赁成本，对空间拥有绝对掌控权，无论是改造结构还是品牌赋能，房企都能够“自己说了算”。

此外，轻资产运营是近年来诸多传统房企的重要战略之一，这一模式凭借小成本、易复制等优势助力房企“瘦身增肌”。同时，轻资产路径让房企由房东升级为全新管家，更加全能的运营水平将促使其立于商业地产不败之地。

传统房企在联办赛道如何盈利？

行业竞争者此起彼伏，面对如此局面，传统房企如何在联办赛道盈利？

从运营“大头”——成本管控角度切入，房企已然站在高位，但有一点仍需注意：切勿过度烧钱。中骏FUNWORK此前栽跟头正是与其奢华风格装修，成本管控力较弱有关。小商需要提醒的是，不烧钱并不意味着千篇一律，而是要将钱花在刀刃上。对于用户而言，特色定制化空间及多元化功能分区会更受欢迎。

另外，梳理上述品牌表现时，会发现优异者无疑有一个共通点：即愿意拥抱数字化，以确保其在数字经济时代具备强大竞争力。以北京金融街·中海财富中心OFFICEZIP为例，该项目借助5G技术优势，将智慧社区、智能空间融入办公需求，持续提升企业体验感；恒基兆业旗下BCos联办品牌则通过共享办公3.0版本，为入驻企业提供全新智能模式......

最后，传统房企若想增加盈利空间必须加速转型，提升自身运营服务水准。对于越来越“挑剔”的用户来说，市场品牌众多，可选范围较大，只有拥有较高水平的服务商才能获得其欢心。从这一角度来看，小商还得再提一波晋级组选手中海OFFICEZIP。今年3月，OFFICEZIP与大金空调达成合作，开启环境革新计划，推动办公空间空气质量升级；在配套OF咖啡、OZFit的基础上，发布link远程协同会议产品，可以看出，中海试图从各个维度寻找利益提升点的同时，还兼顾用户不同需求。

综上所述，房企做办公产品，必须要比用户想的更多才能“有利可图”。