商业地产的转型

2020年以来，新冠疫情对于整个经济包括商业地产行业都是一次前所未有的严峻考验，尤其是商业板块损失最重，办公在其次。这进一步加速了商业地产行业洗牌，同时倒逼着商业地产行业的转型和升级。

从全国来看，当前商业办公行业面临的挑战主要集中体现在连续多年的供应高峰，推动空置率的走高和租金（售价）水平的下降。根据房讯指数统计，2020年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。

联合办公成转型突击队

目前，一线城市商业地产市场已经出现比较突出的产业发展和甲级写字楼需求错配的问题。简而言之，目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，其中主要以互联网科技类公司为主。

这类企业新增办公需求依然首选其周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。这背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是新兴区域在疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。

原本位于城市核心地段的“香饽饽们”逐渐沦为办公选址的第二甚至第三选择，转型在所难免。各大商业地产项目都在积极寻求新出路，而备受市场和资本关注的新业态——共享办公被当成了突击队。

在疫情影响下，共享办公迎来逆市的爆发式增长。据艾媒发布的《2020-2021年中国联合办公行业白皮书》显示，2022年中国联合办公市场规模预计将达到2,273.5亿元，未来联合办公的市场规模有望进一步扩大。

灵活办公是一种新的办公模式，引领新一代潮流风尚。对员工来说，灵活办公可支持其选择更适合自己的时间和地点工作，这不但可以激发工作热情，还能舒缓工作压力，让大家更好地实现工作与生活的平衡。对企业而言，灵活办公既节省办公场地，又有助吸引和留住人才！如今，联合办公正打破壁垒，他们的服务对象从一开始的小微企业延伸至现在的全球性企业。

以WeWork为例，其全球办公空间已吸引如通用电气、硅谷银行、IBM、亚马逊、微软等各大知名企业，阿里巴巴大麦网、腾讯企鹅影视、滴滴出行、智联招聘、蔚来汽车等也纷纷入驻。

不难理解，“联合办公”作为一种新的运营模式，有可能成为商业地产冲出窘境的一个突破点。已有的一些例子亦能印证在引入“联合办公”后，的确让“老旧”商业地产重新焕发活力。